La hipoteca inversa es un producto financiero y asegurador con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual del contratante, regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. La elección de la modalidad del producto dependerá de las características y las necesidades del contratante, lo que influirá en la cuantía y deuda final.
Para el cálculo de la cuantía o el importe único que recibirá el cliente se deberá tener en cuenta diferentes variables como son la edad, el sexo, la discapacidad y/o dependencia, el valor de tasación de la vivienda y su índice de revalorización, el tipo de interés, las comisiones iniciales y la temporalidad de la hipoteca inversa. Para poder analizar la sensibilidad de dichas variables en la cuantía final que recibe el cliente se van a simular varios casos sobre una hipoteca inversa temporal con pagos constantes.
A más edad, mayor probabilidad de fallecer y, por lo tanto, menor será la cuantía mensual. Para explicar la sensibilidad ante variaciones de edad y duración, se tomará como ejemplo a dos varones con edades y temporalidades distintas. Ambas terminarán sus contratos a los 87 años, tendrán una vivienda en Madrid de 180 m2 y mismos porcentajes de tasación de la vivienda. Como resultados se obtienen lo siguiente:
A mayor edad y menor temporalidad, mayor es la cuantía mensual.
Para el cálculo de las cuantías finales mensuales es necesario el uso de las tablas PERM/F-2000 de supervivencia que hacen distinción entre sexos. Las probabilidades de fallecimiento son mayores en hombres que en mujeres, por lo tanto, la cuantía mensual será menor para ellos, si se mantienen las demás variables contantes:
Este tipo de productos también están enfocados para uno de los sectores de la población más vulnerables como son los discapacitados y los dependientes. En este simulador creado, se ha incluido una variable llamada sobremortalidad, que permite ajustar las tablas PERM/F-2000, al tener más probabilidad de fallecimiento según los estudios realizados. En el sector asegurador, esta variable deberá ser establecida por un médico especialista en medicina del seguro.
Como se puede ver en los resultados, esta variable disminuye el valor de la cuantía mensual.
El valor tasado de la vivienda al comienzo de la contratación coincidirá con la deuda final, reduciendo el valor de la vivienda en caso de que hubiese alguna comisión inicial. Estos valores coincidirán si la revalorización de la vivienda es igual al 0%.
En caso contrario, el valor de la vivienda, al final del contrato, será mayor que la deuda acumulada hasta dicha fecha, generándose una plusvalía para los herederos, en caso de que el índice de revalorización sea positivo. En caso negativo, implicaría pérdida de dinero.
Como en todo producto financiero – actuarial, el tipo de interés permite darle sentido al valor del dinero. Por lo tanto, como se muestra en la Figura 4, a mayor tipo de interés, menor es la cuantía mensual.
En ocasiones existen ciertas comisiones iniciales. Estas comisiones reducen en este tipo de productos el valor de tasación de la vivienda y, por tanto, la cuantía mensual.
Las variables metros cuadrado, antigüedad de la vivienda y ciudad influyen significativamente en la tasación final de la vivienda, así como en la cuantía mensual y la deuda final. Existe una proporcionalidad directa en estas variables: a mayores metros cuadrados, mayor valor de tasación, mayor cuantía mensual y deuda final.
En cuanto a la antigüedad de la vivienda existen dos tipos de viviendas, las Menores a 5 años y las Mayores/iguales a 5 años, siendo las primeras viviendas las que tienen mayor valor de tasación que las segundas.
La sensibilidad de este producto también se ve afectada en función de la ciudad donde se encuentre la vivienda que se quiera utilizar como garantía:
De esta manera, ciudades como Madrid, Barcelona y San Sebastián son mucho más rentables que ciudades como Melilla o Lugo:
Por lo tanto, el valor de la cuantía así como la deuda final en este tipo de productos dependerán de las carcaterísticas del cliente y las variables económicas del mercado.
